Продажа недвижимости в Украине: декларация в modelo 100 и 720

Когда продаёшь квартиру в Украине и уже живёшь в Испании как налоговый резидент, вопрос встаёт сразу: куда и как показывать доход. Испанская налоговая не интересует, где именно ты продавал жильё — важно, что ты теперь резидент Испании и доход нужно декларировать здесь.

Когда доход от продажи квартиры попадает под испанские налоги

Как только ты получаешь статус налогового резидента Испании (обычно это 183 дня в году или центр экономических интересов), вся мировая прибыль становится подотчётной. Продажа недвижимости в Украине — не исключение. Даже если деньги остались на украинском счёте, их всё равно нужно отразить.

В modelo 100 этот доход указывают в разделе прироста капитала. Там прямо пишут сумму продажи, расходы на покупку и сопутствующие траты (нотариус, риелтор, налоги в Украине). Разницу и считают налогооблагаемой базой. Ставка прогрессивная — от 19 до 28 % в зависимости от размера дохода.

Двухлетнее окно на реинвестирование

Есть один рабочий способ не платить налог сразу. Если в течение двух лет после продажи вложить деньги в жильё в Испании (основное место жительства), налог можно не платить. Важно, чтобы это была именно покупка для себя, а не инвестиционная квартира под сдачу. Если реинвестируешь только часть суммы, налог платят пропорционально.

На практике люди часто тянут с покупкой и потом жалеют: срок считается с даты продажи, а не с даты получения денег на счёт. Если два года прошли — освобождение сгорает, даже если деньги лежат и ждут подходящего варианта.

Modelo 720: когда и зачем его сдавать

Если после продажи на всех твоих зарубежных счетах и активах (включая ту самую квартиру, которую ты ещё не продал) больше 50 000 €, нужно подавать modelo 720. Форма разовая — её сдают только в первый раз, когда порог превышен. Дальше обновляют данные только при значительных изменениях (продажа, покупка, прирост более 20 000 €).

Многие думают, что если деньги уже вывезли в Испанию, то про украинские активы можно забыть. На самом деле модель 720 касается именно иностранных активов на 31 декабря отчётного года. Пока квартира в Украине не продана, она считается активом и может обязывать к подаче формы.

Как правильно задекларировать деньги, которые пришли из Украины

Часто возникает вопрос: а если я просто перевёл деньги на испанский счёт — нужно ли что-то дополнительно указывать? В modelo 100 показывают именно факт продажи и расчёт налога. Отдельный перевод денег налогом не облагается, если ты уже заплатил с прироста капитала.

Если же ты не реинвестировал и налог заплатил, то в последующие годы эти деньги уже считаются «испанскими» и при больших расходах вопросов обычно не возникает. Главное — чтобы в декларации всё сошлось по датам и суммам.

Частые ошибки

Самая распространённая — считать, что раз квартира в Украине, то и отчитываться нужно только там. Испания смотрит на твой статус резидента, а не на место нахождения объекта. Вторая ошибка — пропускать двухлетний срок на реинвестирование, потому что «деньги ещё не дошли». Срок отсчитывается от даты продажи в украинском реестре.

Третья — забывать про modelo 720 при активах чуть выше 50 000 €. Штрафы там жёсткие, даже если налог в итоге нулевой.

Если сумма продажи небольшая и ты планируешь быстро купить жильё в Испании — имеет смысл сразу заложить эти два года в планы. Если деньги нужны на жизнь или бизнес, проще сразу заплатить налог и спать спокойно.