Какой стаж autónomo нужен для ипотеки в Испании

Банки в Испании подходят к autónomo строже, чем к наёмным работникам, потому что доходы у самозанятых считаются менее стабильными. Главный вопрос почти всегда один: сколько человек уже платит cuotas как autónomo и что показывает его vida laboral.

Сколько месяцев стажа обычно требуют

CaixaBank сейчас самый лояльный из крупных игроков. Там реально проходят заявки при стаже от 6–10 месяцев. Минимальная цифра, которую мне подтверждали — ровно полгода. При этом смотрят не только на сам факт регистрации, но и на то, чтобы последние 3–4 месяца доходы были относительно ровные.

Santander, BBVA и Sabadell чаще ставят планку выше — от года до трёх лет непрерывной vida laboral. При этом они почти всегда просят предоставить декларацию за полный календарный год (Renta). Если autónomo зарегистрировался в середине года, им это неинтересно — ждут следующую Renta.

Есть и промежуточный вариант: некоторые региональные банки и онлайн-отделы готовы рассматривать 9–12 месяцев, если средний доход за этот период укладывается в их коэффициент (обычно платёж по ипотеке не должен превышать 30–35 % от чистого дохода).

Vida laboral и Renta — что именно проверяют

Vida laboral показывает всю историю: когда человек открыл actividad, какие cuotas платил, были ли перерывы. Банки особенно не любят частые переходы между autónomo и contrato. Если за последние два года было больше двух смен режима — сразу минус к рейтингу.

Renta важна не меньше. Даже если стаж маленький, но в последней декларации доход приличный и налоги уплачены без рассрочек, шансы растут. CaixaBank иногда закрывает глаза на короткий стаж, если Renta за предыдущий год уже показывает стабильные цифры.

RISA-рейтинг и как он влияет на условия

В CaixaBank ключевую роль играет внутренний скоринг RISA. Он считается на основе того, какие продукты у вас уже есть в банке, переводите ли вы туда доходы и платите ли налоги через них. Если счёт относительно «живой» и есть хотя бы базовые продукты (карта, страховка, пенсионный план), RISA растёт и банк охотнее даёт 80 % и даже иногда обсуждает 85–90 %.

В других банках своего аналога RISA может не быть, но они смотрят общий кредитный профиль через CIRBE и внутренние скоринги. Поэтому иногда выгоднее сначала открыть счёт в CaixaBank, перевести туда cuotas на 3–4 месяца и только потом подавать заявку.

80–90 % ипотеки для autónomo: реальность

90 % покрытия без IVF теоретически возможно, но на практике встречается редко. Чаще дают 80 %. При этом важно понимать: оценка (tasación) почти всегда выходит ниже цены сделки на 5–10 %. Поэтому даже при одобренных 80 % от оценки реальный первый взнос может оказаться больше, чем планировал.

Нельзя брать потребительский кредит или заём у родственников и класть эти деньги как первый взнос — банк проверяет происхождение средств. Если налоговая даёт рассрочку 10 % на покупку жилья, на счетах в момент подачи не должно быть крупных сумм, иначе возникнут вопросы.

Как лучше действовать на практике

Самый рабочий порядок: собрать все документы (vida laboral, последние Renta, modelo 130/131), посчитать примерный платёж в 2–3 банках и только потом начинать переговоры. С калькуляцией в руках можно прийти в другой банк и сказать: «Вот такие условия мне уже предложили». Иногда это сразу сдвигает процент или процент покрытия.

Если стаж меньше года, имеет смысл сначала проверить именно CaixaBank и пару региональных касс. Если отказали везде — тогда уже думать о накоплении дополнительных месяцев или привлечении созаёмщика с постоянным контрактом.